北京一涉宅用地刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄！什么信號？

　　11月19日，北京、成都、天津等地均有土地成交。

　　北京兩宗涉宅用地總成交金額32.71億元，其中，東城區(qū)祈年大街地塊溢價(jià)4%成交，成交樓面價(jià)超8.1萬元/㎡，刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄；昌平區(qū)未來科學(xué)城地塊則底價(jià)成交，綜合成交樓面價(jià)1.51萬元/㎡，經(jīng)營性成交樓面價(jià)約2.32萬元/㎡。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京兩宗地塊一熱一溫的市場反應(yīng)，深刻反映出北京土地市場正在從普漲模式轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕模式。核心區(qū)土地憑借稀缺性依然堅(jiān)挺，但開發(fā)邏輯已轉(zhuǎn)向文化與產(chǎn)品力的精細(xì)融合；而近郊地塊則更依賴實(shí)際供需和運(yùn)營能力，考驗(yàn)開發(fā)商在成熟板塊中打造差異化競爭力的真功夫。

　　另外，成都一宗組合用地由中糧大悅城底價(jià)26.5億元拿下，成交樓面價(jià)1.7萬元/㎡。 天津一宗涉宅用地由天津軌道交通集團(tuán)以底價(jià)7.19億元競得，成交樓面價(jià)1.1萬元/㎡。武漢一次性推出24宗涉宅用地，總起始價(jià)超83億元，將于12月9日拍賣。

　　北京兩宗涉宅用地超32億元成交

　　11月19日，北京出讓兩宗涉宅用地，分別位于東城區(qū)祈年大街和昌平區(qū)未來科學(xué)城，總成交金額32.71億元。

　　其中，東城區(qū)祈年大街多功能用地，建設(shè)用地面積22756.72㎡，規(guī)劃建筑面積25000㎡(其中住宅17500㎡，辦公7500㎡)，容積率1.1，起始價(jià)19.5億元，起始樓面價(jià)7.8萬元/㎡。該地塊開拍前已獲得2輪線上報(bào)價(jià)，現(xiàn)場共2家競買人舉牌38輪，最終由北京城建以總價(jià)20.28億元競得，成交樓面價(jià)8.1萬元/㎡，溢價(jià)率4%。

　　昌平區(qū)未來科學(xué)城項(xiàng)目(南區(qū))土地，建設(shè)用地面積43024.985㎡，規(guī)劃建筑面積82210.699㎡，容積率1.91，起始價(jià)12.426億元，綜合起始樓面價(jià)1.51萬元/㎡。最終該地塊由未來科學(xué)城以底價(jià)12.426億元競得，綜合成交樓面價(jià)1.51萬元/㎡，經(jīng)營性成交樓面價(jià)約2.32萬元/㎡。

　　中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，北京土地市場迎來內(nèi)城與近郊兩宗特質(zhì)鮮明的地塊同步出讓，呈現(xiàn)出當(dāng)前市場分化與轉(zhuǎn)型的清晰信號。

　　張凱指出，東城區(qū)祈年大街地塊因其位于二環(huán)內(nèi)，南鄰天壇、北靠前門的稀缺區(qū)位，以及2020至2023年內(nèi)城連續(xù)四年住宅“零供應(yīng)”的背景，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。不過，該地塊也存在諸多限制，如項(xiàng)目住宅體量不超過總規(guī)模的70%，即約1.75萬平方米；緊鄰歷史文物金臺書院的0202地塊限高僅為3.3米，并須遵循傳統(tǒng)四合院形制建設(shè)并實(shí)施“整院售賣”；其余三個地塊建筑限高為18米，預(yù)計(jì)將規(guī)劃為6層以下的低密度住宅產(chǎn)品。這些約束條件在體現(xiàn)古都風(fēng)貌保護(hù)要求的同時，也對開發(fā)商的文化理解力與產(chǎn)品創(chuàng)新力提出更高挑戰(zhàn)。從未來市場預(yù)期看，參考去年東城區(qū)金魚池地塊25%溢價(jià)成交表現(xiàn)及15萬元/平方米的期房指導(dǎo)價(jià)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)其未來售價(jià)可能突破15萬元/平方米，其中四合院類產(chǎn)品或因稀缺性擁有更高溢價(jià)。

　　“與此相對，昌平未來科學(xué)城地塊則以12.426億元底價(jià)成交，表現(xiàn)理性。”張凱說，該地塊具備離地鐵17號線未來科學(xué)城站400米距離的交通優(yōu)勢，且周邊商業(yè)配套正在逐步完善，但西側(cè)有國賢府一期、二期在售房源形成直接競爭，周邊大量次新二手房源(未來金茂府等)也可能對新房價(jià)格形成壓制，加之兩幅住宅地塊南北進(jìn)深不足及捆綁文化設(shè)施代建帶來的隱形成本，導(dǎo)致市場參與熱情不高，最終僅未來科學(xué)城一家企業(yè)出手。

　　張凱認(rèn)為，兩宗地塊一熱一溫的市場反應(yīng)，深刻反映出北京土地市場正在從普漲模式轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕模式。核心區(qū)土地憑借稀缺性依然堅(jiān)挺，但開發(fā)邏輯已轉(zhuǎn)向文化與產(chǎn)品力的精細(xì)融合；而近郊地塊則更依賴實(shí)際供需和運(yùn)營能力，考驗(yàn)開發(fā)商在成熟板塊中打造差異化競爭力的真功夫。隨著北京城市發(fā)展進(jìn)入存量更新與增量優(yōu)化并重的階段，如何通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新與運(yùn)營提升，在保護(hù)與發(fā)展、文化與商業(yè)之間取得平衡，將成為房企未來競爭力的關(guān)鍵考驗(yàn)。

　　成都、天津涉宅用地均底價(jià)成交

　　11月19日，成都一宗青羊區(qū)組合供應(yīng)宗地拍賣，該組合宗地由4幅子地塊組成，其中2幅為住宅用地，2幅為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，總建設(shè)用地面積13.45萬㎡，總規(guī)劃建筑面積30.52萬㎡，總起始價(jià)26.5億元，住宅用地起始樓面價(jià)1.7萬元/㎡。最終中糧大悅城以底價(jià)26.5億元競得該地塊組合，住宅樓面價(jià)1.7萬元/㎡。

　　同日，天津出讓一宗涉宅用地，用地性質(zhì)為住宅用地、教育用地，總用地面積34469.9㎡，規(guī)劃建筑面積49288.4㎡，住宅用地容積率2.0，教育用地容積率1.0，起始價(jià)7.19億元，起始樓面價(jià)11082元/㎡。最終天津軌道交通集團(tuán)以底價(jià)7.19億元競得地塊，成交樓面價(jià)11082元/㎡(扣除幼兒園建面后成交樓面價(jià)為11821元/㎡)。

　　另悉，11月18日，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《武漢市拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告》，一次性上架27宗地塊，總起始價(jià)87.99億元，涉及新洲區(qū)9宗、蔡甸區(qū)2宗、江夏區(qū)9宗、東湖高新區(qū)1宗、江漢區(qū)2宗、硚口區(qū)2宗、洪山區(qū)1宗和漢陽區(qū)1宗，其中涉宅用地24宗，總起始價(jià)約83.53億元，此次公告地塊將于12月9日拍賣。